전세 사기는 한 번 당하면 돌이키기 어려운 피해로 이어질 수 있습니다. 최근 몇 년 사이 ‘깡통전세’, ‘허위 등기’ 등 다양한 수법이 등장하면서 세입자의 불안이 커지고 있습니다. 특히 2025년 현재도 신축 빌라나 다세대주택을 중심으로 한 전세 사기 사건이 계속 발생하고 있어, 계약 단계에서부터 꼼꼼한 점검이 필수입니다.
이 글에서는 전세 사기 예방을 위한 체크리스트를 항목별로 정리하고, 실제 사례를 통해 어떤 점을 놓치기 쉬운지도 함께 살펴보겠습니다.
1. 계약 전 반드시 확인해야 할 기본 서류
전세 계약을 맺기 전에는 집주인이나 중개업자의 말만 믿지 말고, 공적 서류와 부동산 등기부등본 등을 통해 실체를 직접 확인해야 합니다. 아래 항목들을 순서대로 점검하세요.
- ① 등기부등본 확인 - 집주인이 실제 소유자인지, 근저당권(담보대출)이 얼마나 설정돼 있는지 확인합니다. - 등기부등본은 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 무료 또는 소액으로 발급받을 수 있습니다.
- ② 건축물대장 & 토지대장 확인 - 불법 건축 여부, 지분 쪼개기 여부를 확인합니다. - 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있다면 향후 보증보험 가입이 제한될 수 있습니다.
- ③ 임대인의 신분증 & 인감증명서 - 대리 계약일 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 위임장 위조 여부도 점검합니다.
※ 체크 포인트: 근저당 설정액이 전세보증금과 합쳐서 시세의 70~80%를 넘는 경우 ‘깡통전세’ 위험이 큽니다. 이런 경우 보증보험 가입이 거절되거나, 경매 시 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
2. 현장 점검에서 놓치기 쉬운 함정들
서류만으로는 파악이 어려운 부분도 있습니다. 반드시 계약 전 현장을 방문해 아래 사항을 점검하세요.
- 주소와 건물 구조 일치 여부 - 서류상 주소와 실제 건물 위치가 다른 경우가 종종 있습니다. 건물 외벽의 주소 표지판, 우편함, 현관문 명패 등을 확인하세요.
- 주변 시세 비교 - 시세보다 지나치게 저렴한 전세 물건은 고위험 신호입니다. 같은 동네의 유사 물건과 비교해보세요.
- 중개업소 등록 여부 - 공인중개사사무소가 정식 등록된 곳인지, 중개사 자격증이 비치되어 있는지도 꼭 확인합니다.
- 세입자 거주 여부 - 빈 집인 경우 계약 후 명도 지연이나 이중계약 피해가 생길 수 있으니, 현재 거주자의 퇴거 일정까지 확인해두는 것이 좋습니다.
3. 계약 시 반드시 명시해야 할 조항
계약서를 작성할 때 아래 조항들을 명확히 기재해두어야 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 전입신고 및 확정일자 조건 명시 - 잔금 지급일과 전입신고일, 확정일자 부여 일자를 명확히 명시해두면 후순위 권리자와의 분쟁 시 유리합니다.
- 보증보험 가입 가능 여부 확인 - 보증보험 가입이 가능해야 안전하게 보증금을 회수할 수 있습니다. 가입이 안 된다는 말이 나오면 계약 전 반드시 사유를 확인하세요.
- 중도해지 및 위약 조항 - 집주인이 계약 중간에 담보 대출을 추가로 받는 등 위험 상황이 생기면 계약을 해지할 수 있도록 조건을 설정합니다.
4. 전세보증보험 반드시 가입하기
전세보증보험은 전세 사기 예방의 ‘마지막 안전망’입니다. 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증을 통해 가입할 수 있으며, 보증보험 가입이 안 되는 물건이라면 그 자체로 위험 신호라고 봐야 합니다.
보증보험은 다음 시점에 가입 가능합니다.
- 임대차계약서 작성 후 → 전입신고 및 확정일자 완료 후
- 전세보증금이 일정 기준 이하일 경우 보험료 일부는 정부 지원 가능
특히 2025년부터는 임차인 동의 없이 집주인이 추가로 담보를 설정할 경우, 보증보험이 자동 해지될 수 있는 위험이 있으므로 계약 후에도 등기부 변동을 정기적으로 체크하는 것이 중요합니다.
5. 실제 전세 사기 사례로 배우는 예방 포인트
사례 ① “시세보다 2억 싸길래 냉큼 계약했는데…”
서울 ○○구에서 3억 원짜리 빌라를 1억 원 전세로 계약한 A씨. 계약 당시 근저당 설정이 거의 없었지만, 잔금 후 한 달 만에 집주인이 대출을 추가로 받아 근저당이 전세금보다 많아졌습니다. 결국 경매로 넘어가면서 보증금을 대부분 잃는 피해를 입었습니다.
👉 교훈: 계약 후에도 등기부를 정기적으로 확인하고, 근저당권 설정 조항을 계약서에 명시해두어야 합니다.
사례 ② “위임장과 인감증명서도 진짜였는데, 알고 보니 사기단이었어요”
B씨는 위임장을 통해 대리인이 전세 계약을 진행했으나, 나중에 본인 확인을 해보니 집주인은 전혀 모르는 사람이었습니다. 인감증명서도 위조된 것이었고, 이미 보증금은 사라진 후였습니다.
👉 교훈: 위임 계약 시 반드시 집주인에게 직접 전화해 위임 사실을 재확인하고, 공증을 받는 것도 좋은 방법입니다.
6. 전세 사기 예방, ‘내가 직접 확인하는 습관’이 가장 중요
전세 사기는 단 한 번의 실수로 수억 원의 피해로 이어질 수 있습니다. 중개업자나 집주인의 말에만 의존하지 말고, 등기부등본·건축물대장 확인 → 현장 점검 → 계약서 조항 명확화 → 보증보험 가입까지 본인이 꼼꼼히 체크하는 것이 최선의 예방책입니다.
특히 2025년 현재도 정부가 전세 사기 근절 대책을 추진 중이지만, 제도적 보호망만으로는 100% 안전을 보장할 수 없습니다. ‘내 전세는 내가 지킨다’는 생각으로 준비하는 습관이 필요합니다.
🔸 마무리
전세 계약은 단순한 집 계약이 아니라, 수억 원의 자산을 지키는 중요한 법률 행위입니다. 오늘 소개한 체크리스트와 사례들을 숙지하고, 계약 전후로 꼼꼼히 점검한다면 대부분의 전세 사기는 충분히 예방할 수 있습니다.
앞으로도 부동산 및 생활 법률 관련 유익한 정보를 꾸준히 업데이트할 예정이니, 북마크해두고 참고하시기 바랍니다.
