겨울이 되면 아파트, 상가, 주택의 옥상이나 베란다에 쌓인 눈이 녹았다 얼기를 반복하며 고드름, 결빙, 낙하물 사고로 이어지는 일이 많습니다. “눈이 떨어졌을 뿐인데 왜 내가 책임져야 해?” 반대로 “관리사무소는 뭐 했나?” 하는 분쟁이 자주 발생합니다.
오늘은 겨울철 옥상·베란다 결빙·눈더미 낙하사고의 법적 책임을 건물주, 관리사무소, 세입자, 피해자 입장에서 나누어 알아보겠습니다.
1️⃣ 실제 사례로 본 겨울철 낙하 사고
- 아파트 10층 베란다 난간에 쌓인 눈더미가 녹아 떨어지며, 1층 차량 파손
- 빌라 옥상에 생긴 고드름이 보행자 머리에 떨어져 부상
- 상가 건물 간판 위에 쌓인 눈이 무너져 행인에게 낙하
이러한 사고는 대부분 건물의 관리소홀이나 제설 미비로 발생합니다. 따라서 ‘자연현상’이라도 예견 가능한 위험을 방치했다면 법적 책임이 따를 수 있습니다.
2️⃣ 기본 법적 원리 — ‘공작물 책임’ (민법 제758조)
📖 민법 제758조(공작물의 점유자·소유자의 책임)
공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임을 진다. 다만, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 다한 때에는 소유자가 그 손해를 배상한다.
즉, 건물의 옥상·베란다·간판 등에서 떨어진 눈이나 얼음으로 피해가 발생했다면 건물의 점유자(관리인) 또는 소유자(건물주)가 우선 책임을 집니다.
다만, 점유자가 안전조치를 다 했음을 입증하면, 최종적으로는 건물주(소유자)가 책임을 지게 됩니다.
3️⃣ 건물주와 관리사무소의 관리의무
① 건물주(소유자)의 의무
- 옥상·외벽·배수시설의 제설 및 결빙 방지 관리
- 낙하 위험이 예상되는 부분(간판, 차양, 옥상 테두리)의 안전조치
- 지속적 관리계약이 없는 단독·소규모 건물일 경우, 직접 제설·점검의무
❗ ‘폭설이 예보되었는데도 아무 조치가 없었다면’ 명백한 과실로 인정됩니다.
② 관리사무소(점유자)의 의무
- 아파트·상가 등 공동시설의 제설·제빙 업무 수행
- 옥상·베란다 낙하 위험 구역에 경고문·안전선 설치
- 위험 구간(입구, 주차장) 제설 후 사진·기록 보존
공용시설의 경우, 관리사무소는 실질적 점유자로 간주되어 사고 발생 시 1차적 책임을 지게 됩니다.
4️⃣ 세입자·입주민의 책임 가능성
세입자(입주자)는 자기 전용공간인 베란다, 발코니, 창문틀 등을 관리할 책임이 있습니다. 따라서 거기서 떨어진 눈이나 얼음이 행인에게 피해를 준다면, 세입자도 공동불법행위자로 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
- 예: 세입자가 베란다 난간에 물건과 함께 눈더미를 방치
- 예: 고드름이 생긴 것을 알고도 제거하지 않음
→ 이런 경우, 피해자는 관리사무소 + 세입자를 함께 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5️⃣ 피해자가 알아야 할 보상 절차
- ① 사고 증거 확보 — 사고 직후 현장 사진, CCTV, 눈덩이·얼음 조각, 목격자 진술
- ② 신고 — 112(경찰) 또는 구청 안전관리과에 낙하물 위험 신고
- ③ 손해배상 청구 — 가해자(건물주·관리소)에게 치료비·수리비 청구
- ④ 보험 확인 — 건물에 ‘배상책임보험’이 가입되어 있다면 보험처리 가능
💡 배상책임보험은 공동주택 관리사무소나 상가 건물주가 보통 가입해두며, 이 경우 실질적인 보상은 보험사를 통해 이뤄집니다.
6️⃣ 과실 인정·면책의 판단 기준
| 상황 | 책임주체 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 눈이 갑자기 쏟아져 즉시 사고 발생 | 면책 가능 | 예견 불가능한 천재지변 |
| 폭설 예보 있었지만 제설 안 함 | 건물주·관리사무소 과실 | 예방조치 미이행 |
| 세입자 베란다 고드름 방치 | 세입자 책임 | 전용부분 관리소홀 |
| 공용부(옥상·외벽) 고드름 낙하 | 관리사무소·건물주 공동책임 | 공작물의 하자 |
7️⃣ 사고 예방을 위한 실천 팁
- 옥상·베란다 배수구를 미리 청소해 눈이 고이지 않도록 하기
- 폭설 예보 시 제설도구·염화칼슘 사전비치
- 고드름·결빙 부분은 제거 후 사진 기록 남기기
- 주차장 입구·보행로에 ‘낙하 주의’ 표지판 설치
- 아파트 관리사무소의 제설 일정 공지 확인
8️⃣ 법률 조항 요약
| 법률명 | 조항 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 민법 제758조 | 공작물 책임 | 건물의 하자로 인한 타인 피해 시 점유자·소유자 배상 |
| 민법 제750조 | 불법행위 | 고의 또는 과실로 타인 손해 유발 시 손해배상 |
| 공동주택관리법 | 제25조 | 관리주체의 시설 안전관리 의무 |
| 형법 제268조 | 업무상과실치상 | 관리의무 소홀로 인한 인명피해 시 형사처벌 가능 |
9️⃣ 한 줄 정리
👉 옥상·베란다에 쌓인 눈과 고드름은 ‘자연현상’이라도 예견 가능한 위험을 방치하면 법적 책임이 따릅니다. 건물주·관리사무소·입주자 모두가 겨울철 안전관리에 주의해야 합니다.