“11월인데도 난방이 안 돼요… 건물주가 보일러를 늦게 틀어서 너무 춥습니다.” 이럴 때 세입자는 법적으로 보호받을 수 있을까요?
🥶 “겨울인데 왜 아직도 난방이 안 돼요?”
11~12월이 되면 다세대주택, 오피스텔, 원룸 등에서 “중앙난방을 건물주가 너무 늦게 켜준다”는 민원이 급증합니다. 특히 난방비 절감을 이유로 보일러 가동을 미루거나 특정 시간대에만 난방을 제공하는 경우가 문제입니다.
하지만 이런 행위는 단순한 관리상의 편의가 아니라 ‘임대인의 의무 위반’이 될 수 있다는 점, 알고 계셨나요?
⚖️ 법적으로 난방은 ‘주거의 기본요건’입니다
주택건설기준 등에 관한 규정 제43조
공동주택의 난방설비는 각 세대의 난방이 균일하게 유지될 수 있도록 해야 한다.주거기본법 제2조
국민은 쾌적하고 안전한 주거환경에서 생활할 권리를 가진다.
즉, 난방공급은 단순한 ‘서비스’가 아니라 주거의 기본권에 해당합니다. 건물주는 세입자에게 적정한 난방을 공급할 유지·관리 의무를 집니다.
🏠 건물주의 법적 의무
임대차계약에서 명시하지 않았더라도, 건물주는 다음과 같은 의무를 부담합니다.
- 보일러·난방시설 정상 작동 유지
- 기상상황에 맞춰 난방 제공 시기 조정
- 관리비 명목으로 받은 난방비의 투명한 정산
만약 겨울철(11월~3월)에 보일러를 틀지 않아 실내 온도가 일정 수준 이하로 떨어지면 주거환경 기준 위반 + 계약상 의무 불이행으로 간주됩니다.
👩💼 세입자가 할 수 있는 대응
세입자는 다음과 같은 절차로 권리를 주장할 수 있습니다.
- 1️⃣ 사진·영상 등 증거 확보 → 온도계로 실내 온도를 측정하고, 장시간 난방 미작동을 기록합니다.
- 2️⃣ 건물주에게 서면 요청 → 문자, 카카오톡, 내용증명 등으로 난방공급 요청 사실을 남깁니다.
- 3️⃣ 공공기관 신고 → 지자체 주택관리과, 국토교통부 ‘주거복지포털’에 민원 접수 가능.
- 4️⃣ 손해배상 청구 → 장기간 난방 미제공으로 발생한 치료비·이사비·불편 손해 등을 민법 제390조(채무불이행)에 따라 청구할 수 있습니다.
🌡️ 난방 기준 온도는?
보건복지부와 환경부가 정한 겨울철 적정 실내온도는 18~22도입니다. 만약 실내온도가 15도 이하로 지속된다면, “정상적인 거주가 어려운 상태”로 평가되어 건물주의 관리 소홀 책임이 인정될 여지가 큽니다.
특히 다세대주택·오피스텔 등 중앙보일러 방식은 세입자가 개별적으로 온도를 조절할 수 없기 때문에 ‘공용시설 관리’의 책임이 전적으로 임대인에게 있습니다.
📚 실제 사례로 보는 분쟁
사례 ① 난방공급을 12월 중순부터 시작한 원룸
서울남부지방법원(2022가단*****)은 “11월 중순 이후 외부기온이 5℃ 이하로 지속됐음에도 보일러 가동을 지연한 것은 주거환경 유지의무 위반”이라며 건물주에게 세입자 1인당 30만원의 위자료를 지급하라고 판결했습니다.
사례 ② 보일러가 고장났는데 수리 지연
부산지방법원(2021나*****) 판례에서는 고장 보고 후 5일 동안 수리하지 않은 건물주에게 치료비 + 정신적 손해배상 50만원을 인정했습니다. 법원은 “적정 난방을 신속히 복구할 주의의무를 게을리했다”고 판단했습니다.
📢 세입자가 꼭 알아야 할 권리
- 난방은 거주권의 핵심 요소로, 계약서에 명시되지 않아도 기본 의무.
- “관리비 절감”을 이유로 보일러를 늦게 켠다면 채무불이행 가능성.
- 실내온도가 15도 이하로 떨어지고 장기간 지속 → 손해배상 청구 가능.
- 난방고장 신고 후 24시간 내 조치하지 않았다면 임대인 책임 70% 이상.
🧾 세입자 체크리스트
- 📸 온도계 사진 + 날짜 기록 필수 (증거자료로 활용)
- 📜 문자·카톡 등 난방요청 대화 저장
- 💬 관리소·건물주 통화기록 확보
- 📩 1372 소비자상담센터 또는 LH 주거복지센터 신고 가능
📚 정리하자면
- 난방은 ‘주거의 기본권’으로, 임대인의 의무 범주에 포함
- 보일러 미가동으로 실내온도 15도 이하 → 관리의무 위반
- 세입자는 사진·대화기록 확보 후 손해배상 청구 가능
- 관리비 절감·연료비 부담은 정당한 사유가 되지 않음
결국, 겨울철 난방은 사치가 아니라 생존의 문제입니다. 임대인은 계약관계상 ‘쾌적한 주거환경’을 보장해야 하며, 세입자는 이를 적극적으로 요구할 정당한 권리가 있습니다.