겨울철에는 실내외 온도 차이가 크게 벌어지면서 지하주차장 천장 결로·누수가 자주 발생합니다. 특히 아파트나 오피스텔에서는 “천장에서 물이 뚝뚝 떨어져 차량에 얼룩·부식이 생겼다”는 민원이 매년 겨울마다 반복되죠.
그런데 문제는 여기서 시작입니다.
“차량 도색 손상·부식 비용을 누가 부담해야 하지?”
관리사무소는 “결로는 천재지변이므로 책임 없다”고 하고, 입주민은 “공용부 관리 미흡 아니냐”고 말하며 분쟁이 자주 발생합니다. 오늘은 이 문제를 법령 + 판례 + 실제 관리 현장 기준으로 아주 명확하게 정리해볼게요.
1. 결론: 공용부(천장) 하자 → 관리주체 책임 / 차량 과실 → 개인부담
정리하면 이렇게 나뉩니다.
- 천장 배관누수·설비 하자 → 관리사무소(공용부) 책임
- 결로는 원칙적으로 관리주체 책임이 아님 (다만 예외 있음)
- 차량 자체 문제(루프랙 설치, 세차 직후 열기 등) → 차량 소유자 부담
핵심은 누수의 원인이 결로인지, 설비 하자인지입니다. 판례도 대부분 이 기준을 적용합니다.
2. 결로 vs 누수, 법적 기준은 완전히 다르다
① ‘결로’라면?
결로는 온도 차이로 인해 공기 중 수분이 응축되어 물방울이 생기는 자연현상입니다. 관리사무소 책임으로 보기 어렵다는 것이 일반적인 기준입니다.
하지만 예외가 있습니다.
- 결로를 예방할 단열·환기 시설이 현저히 부족한 경우
- '반복적·지속적 결로'인데도 관리주체가 조치를 하지 않은 경우
- 지속적인 관로 습기로 페인트가 박리될 정도의 심각한 결로
이 경우는 시설 관리 미흡 → 관리사무소 책임으로 인정되는 사례가 늘고 있습니다.
② ‘누수(배관 하자)’라면?
배관 파손, 상부 호스 파열, 난방 배관 문제로 물이 떨어진 경우는 100% 공용부 하자 → 관리주체 책임입니다.
실제 판례: “아파트 지하주차장 배관 파손으로 차량 손상이 발생한 경우, 공용부분 하자로 보아 관리사무소 책임이 있음”(서울동부지법 판례)
이런 경우는 배상보험(영조물배상보험)으로 처리 가능합니다.
3. 차량 손상이 흔히 발생하는 겨울철 시나리오
- 지하주차장 천장에서 물방울이 ‘뚝뚝’ → 도장 얼룩
- 콘크리트 결로 낙하물 → 스크래치·도장 떨어짐
- 배관 미세누수 → 하얀 얼룩(석회 성분)
- 염화칼슘이나 철분 섞인 물 → 즉시 부식
특히 겨울철에는 배관 압력 증가 + 온도 차 결로가 함께 나타나 문제 발생 확률이 훨씬 높아져요.
4. 차량 손상 시 누가 책임지나? 상황별로 정리
| 상황 | 책임 주체 | 비고 |
|---|---|---|
| 배관 파손 누수 | 관리사무소 책임 | 영조물배상보험으로 처리 가능 |
| 천장 단열 부족 → 반복 결로 | 관리사무소 책임 가능 | 예방 조치 미흡이 핵심 |
| 일시적 자연 결로 | 세대(차량 소유자) 부담 | 책임 묻기 어려움 |
| 차량 자체 문제(뜨거운 엔진 위 수증기 응결) | 세대 부담 | 도색 특성 등으로 개인부담 |
5. 관리사무소가 책임지는 ‘영조물배상보험’이란?
아파트·오피스텔은 대부분 영조물배상책임보험에 가입합니다. 공용부 시설물 하자로 타인의 재산에 손해가 생겼을 때 보상하는 보험입니다.
보상 범위:
- 차량 도색 보수
- 부식·얼룩 제거
- 광택·폴리싱 비용
- 파손된 부품 교체비
즉, 누수가 ‘공용부 하자’임이 확인되면 보험처리가 가능해 개인이 비용을 부담할 이유가 없습니다.
6. 입주민이 억울할 때 꼭 해야 할 5가지
- 1) 현장 사진·동영상 즉시 확보 물방울 떨어지는 장면, 고여 있는 물, 차량 손상 부위.
- 2) 천장 누수 원인 조사 요청 관리사무소에 “누수 원인 확인서” 요청하기.
- 3) 소방·설비업체 점검결과서 요구 배관·설비 하자 여부를 문서로 확보.
- 4) 보험 처리 가능 여부 문의 관리사무소는 영조물배상보험 가입 여부를 알려야 함.
- 5) 책임 회피 시 → 지자체 공동주택관리지원센터 상담 무료 자문 가능, 실제로 처리 잘됨.
💡 TIP: 관리사무소가 “결로라 책임 없다”라고 해도 단열 부족·환기 불량·반복 누수 기록이 있으면 충분히 책임을 인정받은 사례 많음.
7. 결론: ‘결로 vs 누수’ 정확히 나누는 것이 핵심
겨울철 주차장 천장 물방울 때문에 차량 손상이 발생했다면 가장 중요한 건 원인이 결로인지 누수인지를 정확히 구분하는 것입니다.
배관 하자라면 전적으로 공용부 책임이며, 결로라도 단열 불량·반복적 문제라면 관리주체 책임을 물을 수 있습니다.
궁극적으로 책임을 가르는 기준은
“시설 관리 미흡이 있었느냐”입니다.