겨울철만 되면 많은 세입자들이 겪는 대표 고민이 있습니다. 바로 결로(이슬 맺힘) 문제입니다. 유리창이 젖어 흐르고, 벽지가 젖으며 곰팡이가 생기면 건강 문제까지 이어질 수 있죠.
그런데 임대차 계약서에 이런 문구가 적혀 있는 집이 매우 많습니다.
“적정 환기를 하지 않아 발생한 결로 및 곰팡이는 임차인의 책임으로 한다.”
과연 이 문구는 법적으로 유효할까요? 진짜로 ‘환기 부족’이면 세입자가 모든 책임을 져야 할까요? 오늘은 이 문제를 임대차법·하자담보책임·판례·실무 기준으로 아주 명확하게 정리해볼게요.
1. 결론: “환기 의무 조항”은 무조건 유효한 것이 아니다
계약서에 있더라도, 다음 조건에 따라 효력이 달라집니다.
- 환기해도 결로가 발생하는 구조적 문제 → 임대인 책임
- 단열 부족·시공 불량으로 생긴 결로 → 임대인 책임
- 세입자가 심하게 습도를 높이는 생활패턴 → 일부 세입자 책임 가능
- 환기를 아예 하지 않은 경우 → 세입자 책임 일부 인정 가능
➡️ 즉, “환기 안 해서 생긴 결로”라고 단정할 수 없는 경우가 훨씬 많고, 원인이 구조·단열·시공 문제라면 세입자 책임으로 돌릴 수 없습니다.
2. 결로는 대부분 ‘건물 구조적 문제’에서 시작한다
많은 사례에서 결로는 단순 생활습관 문제가 아니라 건물 단열의 부족에서 발생합니다.
대표적인 구조적 원인은:
- 단열재 미시공·불량시공
- 발코니 확장 후 추가 단열 미흡
- 외벽과 내부 벽체 사이 열교현상(콜드 브리지)
- 베란다·창호의 기밀성 저하
- 지하·1층·북향 세대 구조적 취약
이런 원인은 아무리 환기를 자주 해도 해결되지 않습니다. 그래서 많은 지자체, LH, 공공주택에서도 결로를 건물 하자의 한 종류로 봅니다.
3. “환기 부족 → 세입자 책임”이 인정되는 경우는?
다음의 경우는 일부 세입자 책임이 인정될 수 있어요.
- 창문을 24시간 완전 밀폐한 경우
- 빨래를 실내에 계속 널어둠 (습도 60~80%)
- 가습기 과다 사용으로 과도한 습기 발생
- 환풍기 고장 방치
다만, 이 경우도 임대인이 환기 장치·환풍기 관리 의무를 다했는지 여부도 확인해야 합니다.
4. 하자담보책임 기준 — 결로가 “하자”에 해당하면 임대인 책임이다
민법 및 주택임대차보호법에서는 “임대인은 임차인이 정상적으로 생활할 수 있도록 집을 유지할 의무가 있다”고 규정합니다.
즉, 결로가 다음 조건이면 임대인의 하자담보 책임으로 봅니다.
- 일상생활을 방해할 정도의 결로·곰팡이
- 위생·건강 위험(곰팡이·세균 증식)
- 건물 단열 부족에서 기인한 문제
- 입주 전부터 존재하던 결로 흔적
이 경우는 계약서에 어떤 문구가 있어도 세입자에게 비용을 전가할 수 없습니다.
5. 환기 의무 조항이 ‘무효 또는 과도한 조항’으로 보는 이유
카페·지식인·법률 상담에서도 다음 이유로 환기 의무 조항을 과도하다고 판단하는 경우가 많습니다.
- 세입자는 24시간 집에 있지 않음 → 상시 환기 자체가 불가능
- 결로는 환기만으로 해결되지 않는 경우가 대부분
- 단열 구조는 임대인이 책임져야 할 부분
- 환기 주기·시간을 구체적으로 명시하지 않은 조항은 유효성 떨어짐
그래서 “환기 안 해서 생긴 결로”라는 이유로 세입자에게 **벽지, 장판, 도배 비용을 청구하는 것은 부당**일 수 있어요.
6. 결로·곰팡이 분쟁에서 세입자가 반드시 해야 할 5가지
- ① 결로 발생 시 사진·영상 확보
- ② 벽·천장 곰팡이의 범위 기록
- ③ 실내 온도·습도 기록
- ④ 환기 여부 기록
- ⑤ ‘단열 불량 가능성’에 대한 점검 요청 (지자체 주거환경센터 점검 지원 가능)
👉 TIP: 지자체의 “주거환경개선 지원센터”는 무료로 결로·곰팡이 원인 진단해주는 곳이 많습니다. 단열 문제로 진단 나오면 세입자가 결코 책임질 필요 없습니다.
7. 결론: “환기 부족 = 세입자 책임”은 절대 아니다
계약서 문구만 보고 “결로는 세입자 책임이라고 하니까 비용 내야 하나…” 이렇게 고민하는 경우가 많은데,
원인 분석 없이 ‘환기 부족’만으로 세입자에게 책임을 돌리는 건 잘못입니다.
결로는 건물 구조·단열·설비의 영향이 훨씬 크고, 하자로 인정되면 수리비는 명백히 **임대인 책임**이에요.
따라서 결로 분쟁의 핵심은 “환기를 했는지”가 아니라 “왜 결로가 생겼는지”입니다.